Sitzung: 26.02.2019 Bau- und Umweltausschuss
Beschluss: Abstimmungsergebnis:
Abstimmung: Ja: 8, Nein: 0
Vorlage: 024/2019/2
Sachverhalt:
Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB wurden folgende Behörden und sonstige von der Planung berührten Träger öffentlicher Belange beteiligt:
- Regierung von Unterfranken,
- Regionaler Planungsverband,
- Landratsamt Miltenberg – Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Natur- und Landschaftsschutz, Immissionsschutz, Bodenschutz, Wasserschutz, Kreisbrandinspektion, Gesundheitsamt,
- Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg,
- Bayer. Landesamt für Denkmalpflege,
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung,
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten,
- Amt für ländliche Entwicklung,
- Bayernwerk Netz GmbH,
- Deutsche Telekom AG T-Com,
- Gasversorgung Unterfranken GmbH,
- Aschaffenburger Versorgungs-GmbH,
- IHK Aschaffenburg,
- Landesverband für Vogelschutz,
- Bund Naturschutz,
- Markt Sulzbach,
- Gemeinde Großwallstadt,
- Stadt Aschaffenburg,
- Markt Großostheim.
Der Planung zugestimmt bzw. keine Anregungen geäußert
haben:
- Regierung von Unterfranken,
- Regionaler Planungsverband,
- Landratsamt Miltenberg – Bodenschutz, Wasserschutz, Gesundheitsamt,
- Bayer. Landesamt für Denkmalpflege,
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung,
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten,
- Amt für ländliche Entwicklung,
- Bayernwerk Netz GmbH,
- Deutsche Telekom AG T-Com,
- Gasversorgung Unterfranken GmbH,
- Aschaffenburger Versorgungs-GmbH,
- IHK Aschaffenburg,
- Landesverband für Vogelschutz,
- Bund Naturschutz,
- Markt Sulzbach,
- Gemeinde Großwallstadt,
- Stadt Aschaffenburg,
- Markt Großostheim.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege hat eine
Stellungnahme über den Umgang mit Bodendenkmälern abgegeben. Der Hinweis ist im
Plan bereits aufgeführt.
Das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
hat darauf hingewiesen, dass die Plangrundlage dem Stand des
Liegenschaftskatasters vom Dezember 2018 entspricht, dass in der Begründung ein
Tippfehler bezüglich einer Flurstücksnummer zu korrigieren ist und dass die
verkehrliche Erschließung über Grunddienstbarkeiten zu sichern ist, sollte für
das Plangebiet ein eigenständiges Grundstück gebildet werden. Der Copyvermerk
ist auf dem Plan enthalten.
Die Deutsche Telekom AG hat darauf hingewiesen, dass
sich im und am Rande des Geltungsbereichs Telekommunikationslinien des
Unternehmens liegen, die bei der Planung zu beachten sind.
Die Aschaffenburger Versorgungs-GmbH hat darauf
hingewiesen, dass entlang der Feuerwehrumfahrung zwischen Großwallstädter
Straße und Trafostation im Leerweg ein Mittelspannungskabelsystem verlegt ist
und dass diese bei der Planung zu beachten ist.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
- Landratsamt Miltenberg – Kreisbrandinspektion,
- Gasversorgung Unterfranken GmbH,
- Landesverband für Vogelschutz,
- Bund Naturschutz,
- Stadt Aschaffenburg.
Stellungnahme
des Landratsamtes Miltenberg vom
28.12.2018
„zu der
im Betreff genannten Planung nimmt das Landratsamt Miltenberg als Träger
öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
Sachverhalt
Der Betreiber des Seehotels möchte die Aktivitäten im Bereich
der Familienfeiern aufgeben und stattdessen einen Wellnessbereich aufbauen.
Damit soll zum einen die Hotelnutzung optimiert werden. Zum anderen sollen
potentielle Synergieeffekte mit den Seminargästen genutzt werden.
Mit der Aufgabe der Familienfeiern will das Hotel zukünftig
Gäste anlocken, die Ruhe und Erholung in einem entsprechenden Ambiente suchen.
Mit der geänderten Hotelausrichtung werden sich damit die in der Vergangenheit
zu bestimmten Zeiten auftretenden immissionsschutzrechtlichen Probleme zu den
benachbarten Nutzungen auflösen.
Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan ist der
überwiegende Teil des Plangebietes als „Sondergebiet für Sport, Spiel, Freizeit
und Erholung“ dargestellt. Am südlichen Rand ist eine kleine Teil-fläche als
„Grünfläche“ dargestellt. Im nördlichen Randbereich grenzt ein „stark durchgrüntes
Wohngebiet“ an. Eine Teilfläche dieses Bereiches, welches nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Seehotel Osterweiterung“ liegt, soll als „Kompensationsfläche
sichergestellt werden, dass sofern das reine Wohngebiet realisiert
werden sollte, die Ruhe- und Aufenthaltsbereiche nicht durch Aktivitäten in den
Privatgärten beeinträchtigt werden. Da sich der Bebauungsplan nicht aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt, wird der Flächennutzungsplan gem. § 8 Abs. 3
BauGB im Parallelverfahren geändert und an die Festsetzungen des Bebauungsplanes
angepasst.
Die Gemeinde Niedernberg will die Interessen des Seehotelbetreibers
unterstützen. Der Gemeinderat der Gemeinde Niedernberg hat am 20. November 2018
den Aufstellungsbeschluss eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Seehotel
Osterweiterung“ sowie die Änderung des Flächennutzungsplanes im
Parallelverfahren gefasst.
A) Bauplanungs- und Bauordnungsrecht
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Die Gemeinde hat die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB beschlossen. Daher hier einige allgemeine
Informationen, die bei der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
zu beachten sind:
Gem. § 12 BauGB besteht ein vorhabenbezogener Bebauungsplan
aus dem Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem
Durchführungsvertrag.
Kennzeichnend für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes ist, dass neben dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan den
Unterlagen auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan beizufügen ist. Dieser
Vorhaben- und Erschließungsplan muss das Vorhaben so konkret beschreiben,
ähnlich wie ein Bauantrag, dass danach eine städtebaurechtliche Beurteilung
möglich ist. Der Vorhaben- und Erschließungsplan hat in zeichnerischer Form das
konkret anstehende Bauvorhaben zu enthalten (Lage auf dem Baugrundstück,
horizontale und vertikale Aus-dehnung, Höhenlage).
Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird der Vorhaben- und
Erschließungsplan Bestand-teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und
ist damit eng an den Bebauungsplan gekoppelt. Der Vorhaben- und
Erschließungsplan ist daher bei den einzelnen Verfahrensschritten, die bei der
Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich sind, immer beizufügen. In der
Regel handelt es sich beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan um zwei Planwerke,
den Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers und um den
Bebauungsplan. Ersterer ist Bestandteil des letzteren, obwohl er ein eigenes
Planwerk darstellt. Erst wenn durch den Vorhaben-und Erschließungsplan die
beabsichtigte individuelle Planung detailliert festgelegt wurde, kann im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan die entsprechenden Festsetzungen für dieses
Projekt ge-troffen werden. Aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan müssen alle
Festsetzungen her-vorgehen, die zur Verwirklichung des Vorhabens erforderlich
sind.
Die Initiative zur Schaffung von Baurechten liegt bei einem
Investor. Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist bei der
Gemeinde schriftlich zu beantragen. Der Antrag muss Aufschluss über das
beabsichtigte Bauvorhaben und über die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen
geben. Die Gemeinde entscheidet über diesen Antrag nach pflichtgemäßem
Ermessen. Auf die Aufstellung besteht kein Rechtsanspruch. Der Investor
übernimmt die Verpflichtung, das mit der Gemeinde abgestimmte und in den B-Plan
übernommene Konzept, das Vorhaben auf eigenes wirtschaftliches Risiko innerhalb
eines vertraglich bestimmten Zeitraumes, einschließlich der erforderlichen
Erschließungsanlagen zu realisieren. Der Vorhabenträger muss die
Verfügungsgewalt über die Grundstücke haben, d.h. er muss i.d.R. auch Eigentümer
der Flächen sein.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan als Bestandteil des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist damit rechtsverbindliche
Planungsgrundlage für die Zulassung des konkret anstehenden Bauvorhabens. Der
Vorhaben- und Erschließungsplan ersetzt allerdings nicht die Baugenehmigung.
Vor dem Satzungsbeschluss ist zwingend ein Durchführungsvertrag
abzuschließen. Ohne Durchführungsvertrag ist der vorhabenbezogenen
Bebauungsplan nichtig. Der Durchführungsvertrag macht den Vorhaben- und
Erschließungsplan zur Bauverpflichtung.
Die vorgelegten Unterlagen entsprachen jedoch nicht den
Anforderungen, die an einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gestellt werden.
Insbesondere fehlte hier der Vorhaben- und Er-schließungsplan.
Auf der Homepage der Gemeinde Niedernberg wurden nachträglich
ergänzende Unterlagen ein-gestellt. Diese wurden hinzugezogen, um das Vorhaben
soweit wie möglich zu beurteilen.
Die Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger
öffentlicher Belange können durch Mitteilung von Ort und Dauer der öffentlichen
Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Inter-netadresse, unter der der Inhalt
der Bekanntmachung und die Unterlagen nach Satz 1 im Internet eingesehen werden
können, eingeholt werden. Auf Verlangen hat die Gemeinde jedoch einer
beteiligten Behörde oder einem sonstigem Träger öffentlicher Belange nach wie
vor ein Planexemplar in Papierform zur Verfügung zu stellen.
Die Online-Beteiligung stellt eine zusätzliche
Service-Leistung für den Bürger dar und birgt große Potentiale hinsichtlich der
Verfahrensvereinfachung und Kostenreduzierung. Alternativ können Plan und
Begründung auf einem geeigneten Datenträger versandt werden. Ob dies bei sehr
großen und/oder detailreichen Plänen sinnvoll ist (Monitorbetrachtung), muss im
Einzelfall entschieden werden.
Wir bitten daher zukünftig ein Exemplar in Papierform zu
erhalten.
Die ergänzenden Unterlagen entsprachen aber noch nicht den
Vorgaben eines Vorhaben- und Erschließungsplans, so dass noch keine
abschließende Stellungnahme erfolgen kann.
Aus bauleitplanerischer und bauordnungsrechtlicher Sicht ist
noch Folgendes zu beachten:
Bebauungsplan auf einer einheitlichen Grundlage erstellen
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf enthält den Planteil. Die
Planzeichenerklärung (Legen-de), die planungsrechtlichen und örtlichen
Bauvorschriften sowie die Verfahrensvermerke sind zusammen mit der Begründung
als Heftung vorgelegt worden. Wir weisen darauf hin, dass ein Bebauungsplan aus
dem Planteil, der Planzeichenerklärung (Legende), den planungsrechtlichen
Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften sowie den Verfahrensvermerken
besteht. Der Bebauungsplan muss auf einer einheitlichen Grundlage
ausgefertigt werden. Wir bitten daher, den Bebauungsplanentwurf entsprechend zu
ergänzen.
Erforderlichkeit
der Bauleitplanung
Gemäß §
1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit
es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Ferner ist es Aufgabe der Bauleitpläne, die bauliche und sonstige Nutzung der
Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Dies setzt voraus,
dass der jeweilige Planungsinhalt objektiv geeignet sein muss, der
städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu dienen. Es müssen also hinreichend
gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange für eine bestimmte Planung sprechen.
Welche städtebaulichen Ziele sich die Gemeinde setzt, liegt in ihrer
planerischen Gestaltungsfreiheit. Es ist allein Aufgabe der Gemeinde zu
ermitteln, ob die entsprechende Erforderlichkeit für eine Bauleitplanung
vorliegt oder nicht. Dabei können die Planungsleitlinien wichtige Anhaltspunkte
liefern. Entscheidet sich die Gemeinde für eine entsprechende Bauleitplanung,
muss sie auf den Anlass für diese in der Begründung des Bauleitplans explizit
eingehen. An der Erforderlichkeit fehlt es etwa bei reinen
Gefälligkeitsplanungen zugunsten allein privater Interessen. Andererseits darf
die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass nehmen, wenn zugleich
auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen verfolgt werden.
In der
Begründung Seite 3 wird erwähnt, dass mit der geänderten Hotelausrichtung sich
die in der Vergangenheit aufgetretenen immissionsschutzrechtlichen Probleme
auflösen sollen. Abschließend wird für den „Anlass" der Planung lediglich
formuliert, dass die Gemeinde Niedernberg „die Interessen des
Seehotelbetreibers unterstützen will". Es wird empfohlen, die Begründung
zum Anlass der Planung auf die immissionsschutzrechtliche Problematik zu ergänzen.
Art
der baulichen Nutzung, Ziffer 1 der planungsrechtlichen Festsetzungen
Im
Planteil sind die Sondergebiete (SO) 1 und 2 dargestellt, getrennt mittels
einer Perlenschnur, sowie einer Grünfläche mit Wegen, Sitz- und
Aufenthaltsbereichen sowie Teichlandschaften. Für das SO 2 wird noch die Höhe
des „Außenbeckens" angegeben, was vermuten lässt, dass hier ein
Außenbecken errichtet werden soll. In der Planlegende wiederum wird die
allgemeine Zweckbestimmung der SO 1 und 2 dahingehend definiert, dass folgende
Nutzungen im Wellnessbereich zulässig sind: Schwimmbecken, Ruhe- und Liegebereiche,
Sauna, Umkleiden, sanitäre Anlagen und sonstige bauliche Anlagen, die für den
Wellnessbereich erforderlich sind. Eine genaue Differenzierung, was im S0 1
zulässig und was im S0 2 zulässig ist, erfolgt nicht. Dies ist in der
Planlegende eindeutig zu differenzieren bzw. zu erläutern.
Im
geänderten Flächennutzungsplanentwurf wird wiederum der komplette Bereich als
„SO Hotel" definiert einschließlich der vorgesehenen Kompensationsflächen.
Wir bitten hier um eine einheitliche Darstellung im Bebauungsplanentwurf und im
Flächennutzungsplanentwurf bzw. um eine einheitliche Benennung der
Zweckbestimmung der Erweiterungsfläche z.B. ,,SO Wellnessbereich des Seehotels
mit Grünflächen".
Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche, Ziffer 3 der planungsrechtlichen Festsetzungen
In der
Planlegende ist lediglich die Baugrenze erläutert. Zur Bauweise werden keine
Festsetzungen getroffen. Sofern dies nicht gewünscht ist, sollte die
Überschrift der Ziffer 3 geändert werden und die Bauweise gestrichen werden.
Wandhöhe
Die im
Bebauungsplan festgesetzte Wandhöhe von 7 m wird in der Planung um 0,55 m überschritten.
Auch die im Bebauungsplan festgesetzte Firsthöhe wird mit der vorliegenden
Planung überschritten.
Die
Festsetzung der Wand- bzw. Firsthöhe ist auf das konkrete Bauvorhaben
abzustimmen.
Vom
Architekten sollte vor Ort geprüft werden, ob diese Höhen für das Vorhaben
ausreichend sind.
Kompensationsfläche,
Ziffer 7.4 der planungsrechtlichen Festsetzungen
Im
Planteil ist das Grundstück Fl. Nr. 5400/1, Gemarkung Großwallstadt, mit 9.534
m² als Ausgleichsfläche dargestellt. In der Planlegende wird dieses
Grundstück Fl. Nr. 5400/1, Gemarkung Großwallstadt, als Kompensationsfläche
mit 619 m² dem Bebauungsplan zugeordnet. Im FIächennutzungsplanentwurf wird
wiederum eine Teilfläche des nördlichen Randbereiches des angrenzenden „stark
durchgrünten Wohngebietes", das nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
„Seehotel Osterweiterung" liegt, als „Kompensationsfläche" benannt.
Dies soll sicherstellen, dass, sofern das reine Wohngebiet realisiert werden
sollte, die Ruhe- und Aufenthaltsbereiche des Hotels nicht durch Aktivitäten in
den Privatgärten beeinträchtigt werden.
Wir
bitten eindeutig zu definieren, welche Fläche als Ausgleichsfläche (FI. Nr. und
Größe) dem Bebauungsplan zugeordnet wird bzw. welche Fläche als
Kompensationsfläche zugeordnet werden soll. Oder handelt es sich hier um
dasselbe, mit unterschiedlichen Bezeichnungen? Sofern die Kompensationsfläche
jedoch entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplanentwurf zugeordnet
werden soll, so ist diese Fläche auch in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes aufzunehmen. Beide Bauleitpläne sind aufeinander abzustimmen.
Es sind die Kompensationsflächen und die Ausgleichsflächen im Bebauungsplan darzustellen
und in der Planlegende zu erläutern.
Schutzgut
Fläche
Gemäß §
2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und
§ 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen
erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht
beschrieben und bewertet werden. Im vorgelegten Umweltbericht wurde keine
Aussage zum Schutzgut „Fläche" getroffen. Der Umweltbericht ist
entsprechen zu überarbeiten.
Abstandsflächen
In den
textlichen Festsetzungen „B.1" wird Folgendes formuliert:
„Ist im
Plan ein Abstandsmaß mit Maßangabe dargestellt, darf abweichend von der
Abstandsflächenregelung der BayBO bis an diese Begrenzung gebaut werden."
Festsetzbar
ist mit einer Maßzahl die Tiefe der Abstandsflächen. Dies wurde im Planteil
auch so vorgenommen. Die Formulierung in der Begründung ist dem anzupassen. Es
sollte nicht auf eine Grenze abgestellt werden. Es ist daher festzusetzen, dass
abweichend von der Abstandsflächenregelung der BayBO die Tiefe der
Abstandsfläche das angegebene Maß hat.
B) Natur- und Landschaftsschutz
Vom
Büro Stüben wurden im Rahmen der artenschutzrechtlichen Beurteilung
umfangreiche Ausgleichs- und Vermeidungsmaßnahmen festgelegt. Nachdem auch
artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden, ist unverzüglich
nach Rechtskraft des Bebauungsplanes mit der Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen
zu beginnen, da diese bereits vor dem Eingriff in die Lebensräume von
Fledermäusen und Vögeln wirksam sein müssen. Dies erfordert aus Sicht des
Gutachters und der unteren Naturschutzbehörde eine ökologische Baubegleitung
(Vermeidungsmaßnahme 6, S.9 des Gutachtens). Die ökologische Baubegleitung ist
daher unverzüglich nach Rechtskraft des Bebauungsplanes zu beauftragen.
Die
grünordnerischen Festsetzungen sind daher wie folgt zu ergänzen:
Es ist
eine ökologische Baubegleitung mit der Umsetzung der Ausgleichs- und Vermeidungsmaßnahmen
gemäß artenschutzrechtlicher Beurteilung Ziffer 3.1. S.8-11 unmittelbar nach
Rechtskraft des Bebauungsplanes zu beauftragen. Der unteren Naturschutzbehörde
ist ein Bericht über die durchgeführten Maßnahmen vorzulegen.
Nach
Rechtskraft des Bebauungsplanes sind die Ausgleichsflächen von der Gemeinde
Niedernberg dem Ökoflächenkataster unter folgendem Link zu melden:
https://www.oefk.bayern.de/oeko/JSPs/Oaanmeldung.jsp.
C) Immissionsschutz
Der geplante
Wellnessbereich soll sich unmittelbar an das bestehende Seehotel anschließen.
Die sonstige östlich gelegene Fläche soll als eine großzügig gestaltete Park-
und Teichlandschaft mit Wegen sowie Sitz-, Aufenthalts- und Ruhebereichen
genutzt werden. Um dies zu ermögliche, soll ein Teil des Parkplatzes
zurückgebaut werden.
In den textlichen
Festsetzungen zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf heißt es:
„Für den
Wellnessbereich in den Sondergebieten 1 und 2 sind folgende Nutzungen zulässig:
Schwimmbecken,
Ruhe- und Liegebereiche, Sauna, Umkleiden, sanitäre Anlagen und sonstige
bauliche Anlagen, die für den Wellnessbereich erforderlich sind.”
Nördlich des
Plangebietes ist gemäß dem Flächennutzungsplan ein reines Wohngebiet vorgesehenen.
Östlich des Plangebietes befindet sich ein Wohnhaus in einem Wochenendhausgebiet.
In der vorgelegten
schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Stöcker vom 27. November 2018
ist bei der geplanten Erweiterung von Wellness/Spa-Anlagen und bis zu 60 Gästezimmern
die Rede. Auch im Umweltbericht vom 4. Dezember 2018 ist von einem Sondergebiet
1 „Hotel" und einem Sondergebiet 2 „Außenbecken" die Rede.
Dies wiederspricht
den vorgelegten Plänen (Grundrisse, Ansichten), in denen keine Gäste- und
Hotelzimmer vorgesehen sind.
Lärmschutz
In den Unterlagen
für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist, wie oben beschrieben, auch eine
„schalltechnischen Untersuchung des Seehotels in Niedernberg" enthalten.
Neben den Aktivitäten im Bereich Feiern bzw. Familienfeiern, welche gemäß der
Begründung aufgegeben werden sollen, tragen An-, Abfahrt- und Parkverkehr und
der Betrieb von Haustechnischen Anlagen, wie Kühlanlagen und Lüftungen, zu den
Emissionen der bestehenden und geplanten Hotelflächen bei.
Hierbei sind
insbesondere der bestehende Parkplatz P3 und die Zufahrt P3 aufgrund der unmittelbaren
Nachbarschaft zu dem im Flächennutzungsplan vorgesehenen, nördlich anschließenden
reinen Wohngebiet, pegelbestimmend. Dadurch, dass gemäß der schalltechnischen
Untersuchung der Parkplatz P3 aufgrund eines Tores nur während der Tagzeit von
6.00 Uhr bis 22.00 Uhr genutzt (Ein- und Ausparken, An- und Abfahren) werden
darf, können auch in dem angrenzenden geplanten reinen Wohngebiet die
zulässigen Immissionsrichtwerte eingehalten werden.
Durch die in den
textliche Festsetzungen und der Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf
festgesetzten bzw. beschriebenen Nutzungen ist kein nennenswerter Beitrag zu
den Schallimmissionen an den kritischen Immissionsorten zu erwarten, es sei
denn durch haustechnische Anlagen wie Pumpen, Lüftungsanlagen, Kühlanlagen
usw., welche in den Unterlagen nicht beschrieben wurden.
Aufgrund der
Beschreibung in der Begründung wird davon ausgegangen, dass in dem geplanten
SO1 keine lärmerzeugenden Veranstaltungen, Feiern oder sonstige lärmerzeugende
Aktivitäten vorgesehen sind bzw. werden.
Für eine
endgültige Stellungnahme ist anzugeben, ob bzw. welche haustechnischen Anlagen
(Pumpen, Lüftungsanlagen, Kühlanlagen usw.), welche Schallemissionen ins Freie
abstrahlen, vorgesehen sind und welche Schallleistungspegel sie besitzen.
Hinweis:
In den Tabellen 4,
5, 6, 7, 8, 9 des Anhangs 3 der schalltechnischen Untersuchung ist in der
Spalte für den Beurteilungspegel die Tag- und Nachtzeit vertauscht und ein
falsches Symbol für die Kenngröße Beurteilungspegel eingetragen.
D) Bodenschutz
Das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
(Flurstücksnummern 11081) ist nicht im bayerischen Altlastenkataster nach Art.
3 Bayerisches Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) verzeichnet.
Auch darüber hinaus liegen uns keine Informationen vor, dass
sich auf dem besagten Grundstück eine Altlast oder eine schädliche
Bodenveränderung befindet.
Diese Auskunft erhebt nicht den Anspruch auf eine
vollständige und abschließende Überprüfung eines Altlastenverdachts. Außerdem
geben die Informationen im Altlastenkataster nach Art. 3 BayBodSchG nur den
momentan erfassten Datenbestand wieder, der nicht den aktuellen Verhältnissen
auf dem Grundstück entsprechen muss. Gegebenenfalls muss ein Verantwortlicher
nach Bodenschutzrecht (insbesondere Eigentümer) eine entsprechende Überprüfung
(Recherche bzw. Untersuchung) selbst veranlassen.
Sollten sich dabei, entgegen unseren bisherigen
Erkenntnissen, konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen von Altlasten oder
schädlichen Bodenveränderungen ergeben, dann ist der Verantwortliche nach Art.
1 BayBodSchG verpflichtet, die Untere Bodenschutzbehörde im Landratsamt
Miltenberg unverzüglich über diesen Sachverhalt zu informieren und ihr die
diesbezüglichen Unter-lagen vorzulegen.
Aus bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen gegen den
Bebauungsplan „Seehotel Osterweite-rung“ somit keine Bedenken.
E) Wasserschutz
Wasserrechtliche Tatbestände sind aufgrund der vorgelegten
Planunterlagen nicht ersichtlich. In fachlicher Hinsicht bitten wir die
Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg ein-zuholen und zu
berücksichtigen.
F) Brandschutz
Eine Stellungnahme des Kreisbrandrats liegt nicht vor.
G) Gesundheitsamtliche Belange
Mit der o.g.
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes besteht von Seiten des
Ge-sundheitsamtes Einverständnis. Über die bereits im Plan benannten Regelungen
werden darüber hinaus keine weiteren Belange berührt.“
Abwägungsvorschlag
der Planer FM und der Gemeindeverwaltung:
Zu Teil A
Den
Anregungen wird teilweise gefolgt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Erforderlichkeit
der Bauleitplanung
Die
Begründung wird entsprechend ergänzt.
Art
der baulichen Nutzung, Ziffer 1 der planungsrechtlichen Festsetzungen
Unter SO 1
und 2 werden lediglich die maximal zulässigen Höhen festgelegt. Die Gebietsbezeichnung
im Bebauungsplan wird konkretisiert. Die zulässigen Nutzungen werden entsprechend
zugeordnet.
Für die
Flächennutzungsplanänderung ergeben sich keine Korrekturen.
Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche, Ziffer 3 der planungsrechtlichen Festsetzungen
In der
Überschrift wird „Bauweise“ gestrichen.
Wandhöhe
Im
Bebauungsplan sind Wand- und Firsthöhe in Metern über NN festgesetzt. Die Unterschiede
der tatsächlichen Höhen über Gelände resultieren lediglich durch
unterschiedliche Ausgangshöhen. Um Missverständnisse auszuschließen, werden in
den textlichen Festsetzungen nur die Höhen in Metern über NN aufgeführt. Die
tatsächlichen Höhen werden nur noch in der Begründung angegeben.
Kompensationsfläche,
Ziffer 7.4 der planungsrechtlichen Festsetzungen
Die
Kompensationsfläche in der Flächennutzungsplanänderung deckt sich nicht mit der
dem Bebauungsplan zugeordneten Ausgleichsfläche. In der Begründung wird dies
klargestellt und erläutert, dass die Kompensationsfläche nördlich des
Plangebietes erst dann in Anspruch genommen werden soll, wenn weitere bauliche
Absichten auf dem Hotelerweiterungsgelände vorgesehen sind.
Schutzgut
Fläche
Der
Umweltbericht wird entsprechend vervollständigt.
Abstandsflächen
Die
Formulierung wird entsprechend angepasst.
Zu Teil B
Die
textlichen Festsetzungen werden entsprechend angepasst.
Zu Teil C
Der Anregung
wird gefolgt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Die
schalltechnische Untersuchung wird entsprechend ergänzt/korrigiert.
Stellungnahme
des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg
vom 07.01.2019
„Das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg nimmt zum o. g. Vorhaben wie
folgt Stellung:
1. Vorhaben
Die Gemeinde Niedernberg beabsichtigt den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Seehotel Osterweiterung“ aufzustellen, hierbei sind zwei
Sondergebiete für die Errichtung eines Wellnessbereiches angedacht. Der
Betreiber des Seehotels plant diesen Bereich östlich der bestehenden
Hotelanlage aufzubauen. Im Parallelverfahren ist eine entsprechende Anpassung
des Flächennutzungsplans vorgesehen.
2. Wasserwirtschaftliche Beurteilung
2.1 Oberflächengewässer und Überschwemmungsgebiete
Der geplante Neubau befindet sich ca. 30 m nördlich des Niedernberger
Badesees und
ca. 200 m westlich des Mains (Gew. I. Ordnung). Es sind keine
Überschwemmungsgebiete betroffen.
Der östliche Rand des neuaufgestellten Bebauungsplans reicht in den 60
m Bereich des Mains hinein. Für die Errichtung, wesentliche Änderung oder
Stilllegung von Anlagen in diesem Bereich ist eine Genehmigung nach Art. 20
BayWG am Landratsamt Miltenberg zu beantragen.
2.2 Abwasserentsorgung
Die Leistungsfähigkeit des weiterführenden Kanalnetzes und eine
ausreichende Mischwasserbehandlung sind sicherzustellen. Es ist darauf zu
achten, dass Fremdwasser (Quell-, Drän- und Schichtwasser sowie
Niederschlagswasser aus Außeneinzugsgebieten) nicht der Kanalisation und somit
der Kläranlage zufließt. Grundsätzlich ist die Flächenversieglung auf ein
Minimum zu beschränken.
2.3 Niederschlagswasserbeseitigung
Das anfallende Niederschlagswasser soll in das Grundwasser versickert
werden. Bei einer Versickerung sind die Vorgaben der
Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und der Technischen Regeln
zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser
(TRENGW) zu beachten. Sollte die NWFreiV nicht greifen, wäre eine wasserrechtliche
Erlaubnis beim Landratsamt Miltenberg zu beantragen.
2.4 Herstellung eines Gewässers
Neben der Errichtung des Gebäudes für den Wellnessbereich sollen auf
den sonstigen Flächen Park- und Teichlandschaften entstehen. Es wird darauf
hingewiesen, dass zwischen Teichsohle und Grundwasser ein ausreichender Abstand
einzuhalten ist. Ein Aufschluss von Grundwasser ist unbedingt auszuschließen.
Weiterhin stellt die Herstellung von Gewässern einen Gewässerausbau dar. Daher
ist rechtzeitig zu klären, ob für die Errichtung der Teiche ein entsprechendes
wasserrechtliches Verfahren erforderlich wird. Bei Vorliegen einer
untergeordneten wasserwirtschaftlichen Bedeutung kann ggf. auf ein solches
Verfahren verzichtet werden
2.5 Wasserversorgung, Grundwasserschutz
Von dem geplanten Vorhaben ist kein Trinkwasserschutzgebiet für eine
Wassergewinnungsanlage für die öffentliche Trinkwasserversorgung betroffen.
Bei den beabsichtigten Bauvorhaben sind die Bodeneingriffe auf das
erforderliche Minimum zu beschränken. Verschmutzungen des Grundwassers aufgrund
der Bauarbeiten sind durch entsprechende Schutzmaßnahmen zu verhindern.
Durch die geplanten Versiegelungen ist mit einer lokalen
Verschlechterung der Grundwasserneubildung und somit mit negativen Auswirkungen
für den Wasserhaushalt zu rechnen. Die Flächenversiegelungen sind daher so
gering wie möglich zu halten.
Der Bedarf an zusätzlichem Trinkwasser soll über das bestehende
Leitungsnetz sichergestellt werden. Es ist dabei auf eine mengen- und
druckmäßig ausreichende Wasserversorgung zu achten. Inwieweit die bestehenden
Anlagen ausreichend bemessen sind, welche die Trink-, Brauch- und
Löschwasserversorgung sicherzustellen, ist vorab zu überprüfen.
Bei hohen Grundwasserständen bzw. dem Auftreten von Schichtenwasser
sind geeignete Bauweisen zu wählen. Gezielte Grundwasserabsenkungen sind
wasserwirtschaftlich nicht vertretbar.
Zur Sicherung bestehender Trinkwasserleitungen, die das Plangebiet
durchqueren, ist ein Leitungsrecht mit dem entsprechenden Schutzabstand
zugunsten des Wasserversorgers festzusetzen.
Es sind die Vorgaben des Allgemeinen Grundwasserschutzes (Anforderungen
nach Wasserhaushaltsgesetz und Bayerischem Wassergesetz) zu beachten.
Grundsätzlich
bestehen gegen das geplante Vorhaben aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine
Bedenken.
Das
Sachgebiet Wasserrecht des Landratsamtes Miltenberg und die Gemeinde Niedernberg
erhalten eine Abdruck des Schreibens.“
Abwägungsvorschlag
der Planer FM und der Gemeindeverwaltung:
Die Hinweise
werden zur Kenntnis genommen.
Oberflächengewässer und Überschwemmungsgebiete
Der Hinweis,
dass bei wesentlichen baulichen Maßnahmen im 60-m-Bereich des Mains eine Genehmigung
nach Art. 20 Bay WG zu beantragen ist, wird zur Kenntnis genommen. Im 60-m-Bereich
des Mains sind keine wesentlichen Maßnahmen vorgesehen.
Abwasserentsorgung
Über das
bestehende Kanalnetz kann das Schmutzwasser abgeleitet werden. Es wird sichergestellt,
dass kein Fremdwasser in das Kanalnetz eingeleitet wird. Der Anteil der
Flächenversiegelung wird auf das Mindestmaß begrenzt.
Niederschlagswasserbeseitigung
Aufgrund der
Größe der Dachfläche wird bei der Unteren Wasserrechtsbehörde eine wasserrechtliche
Erlaubnis beantragt.
Herstellung eines Gewässers
Die Hinweise
zum notwendigen Abstand zwischen Grundwasserspiegel und Teichsohle sowie zu
einem ggf. erforderlichen wasserrechtlichen Verfahren werden zur Kenntnis genommen
und im Bebauungsplan aufgenommen.
Wasserversorgung, Grundwasserschutz
Die Hinweise,
dass
·
die
Bodeneingriffe auf das erforderliche Maß zu beschränken ist,
·
die
Verschmutzung des Grundwassers zu verhindern ist,
·
die
Flächenversiegelung zu minimieren ist,
·
der
Bedarf an zusätzlichem Trinkwasser mengen- und druckmäßig ausreichend bemessen
über das bestehende Leitungsnetz sicherzustellen ist,
·
ggf. bei
hohen Grundwasserständen und dem Auftreten von Schichtenwasser geeignete
Bauweisen zu wählen sind und dass
·
Trinkwasserleitungen,
die das Plangebiet durchqueren durch ein Leitungsrecht zu sichern sind,
werden im
Bebauungsplan aufgenommen.
Beschluss:
Der Bau- und Umweltausschuss stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.