Mitteilung:
Die
Nachfrage nach Baugrundstücken von Bauwilligen ist in Niedernberg seit Jahren
ungebrochen hoch. Es besteht hohe Nachfrage sowohl aus der einheimischen
Bevölkerung, als auch von Externen. Diesem Bedarf entgegnet die Gemeinde
Niedernberg mit einer verstärkten Nachverdichtung in bestehenden Wohngebieten.
Als Neubaugebiet „auf der grünen Wiese“ wurde das Wohnbaugebiet Tafel in den
Flächennutzungsplan aufgenommen. Für diesen Bereich besteht ein Rahmenplan der
das Gebiet in vier Abschnitte aufteilt, die Erschließungsanlagen definiert und die
Gebietscharakteristik darstellt. Bauabschnitt Tafel I wurde umgesetzt und ist
mittlerweile bebaut. Grundlage hierfür ist ein Umlegungsmodell, das über
städtebauliche Verträge und Kostenvereinbarung die Errichtung des Baugebietes
mit den Grundstückseigentümern regelt. Wichtige Voraussetzung dabei ist, dass
alle Kosten für die Baugebietsausweisung von den zukünftigen Eigentümern und
Nutznießern der neuen Baugrundstücke zu tragen sind. Alteigentümer erhalten
dabei Baugrundstücke zugeteilt, die mit einem 10-jährigen Baugebot belastet
sind. Die freien Flächen von nicht bauwilligen Alteigentümer hat die Gemeinde
erworben und an Bauwillige mit einem 3-jährigen Baugebot verkauft.
Städtebauliches Ziel war dabei, Wohnraum zu schaffen und keine Bauplätze dann als Spekulationsobjekt oder auch als
sogenanntes „Enkelgrundstück“ liegen zu lassen. Das Modell wurde im Abschnitt
Tafel I erfolgreich umgesetzt.
Vor
12 Jahren wurde im Abschnitt Tafel II das Seniorenheim auf einer Teilfläche
realisiert.
Mit einem
Grundsatzbeschluss vom 08.12.2015 hat der Gemeinderat die Erweiterung des
Baugebietes Tafel II angestoßen. Im Jahr 2016 wurde eine Eigentümerversammlung
durchgeführt. Ziel war die Grundstücke entweder zu erwerben oder eine Zuteilung
mit Baugebot zu versehen. Einige Eigentümer waren mit den Rahmenbedingungen
nicht einverstanden, es wurden zahlreiche Einzelgespräche geführt, die jedoch
zu keinem Erfolg führten.
Aufgrund
dessen wurde über neue Rahmenbedingungen mit angepasster Gebietsaufteilung,
Kostenbestandteilen, neuer Bewertung der Einwurfsgrundstücke und modifiziertem
Baugebot verhandelt. Diese wurden im Dezember 2018 in einer neuen
Eigentümerversammlung dargestellt. In Laufe des Jahres 2019 wurden die
Gespräche nochmals aufgenommen und mündliche Zusagen eingeholt.
Der überarbeitete Baugebietsplan hat von den 4 ha Gesamtfläche
ein Aufteilung von ca. 3 ha Baugrundstücke der Alteigentümer und ca.1 ha für Baugrundstücke der Gemeinde
ergeben.
Schriftliche Verträge wurden bis dato nicht abgeschlossen, da
die Planungen und Kosten daraufhin
angepasst werden müssen, als Grundlage für die Verträge mit den Alteigentümern.
Nachdem
zu Beginn der Pandemie die Arbeiten zunächst ins Stocken gerieten, wurden im
Sommer 2020 erste Gespräche bzgl. eines Versorgungskonzepts geführt. Im Juni
2020 stellte der Seniorenbeirat seine Vorschläge zu möglichen Wohnformen im
Gemeinderat vor.
Anschließend
wurde ein Plan entworfen, bei welchem - insoweit möglich – die Wünsche der
Alteigentümern berücksichtigt, aber auch in Gemeindehand verbleibende
zusammenhängende Grundstücke gebündelt in die Nähe der Pfarrer-Seubert-Straße wurden.
Für diesen zusammenhängenden Bereich, in welchem auch alternative Wohnformen
(Gemeinschaftshäuser, altersgerechtes Bauen oder betreute Wohnformen) ermöglicht
werden sollen, wurden Gespräche mit dem Energienetzwerk KeenE6, jetzt Die Klima
10, sowie mit den in der Gemeinde etablierten Versorgern aufgenommen.
Gasleitungen
werden in Neubaugebieten aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr verlegt.
Die
Gesetzgebung erfordert mittlerweile nachhaltigere Konzepte für die
Energieversorgung, die auch in dem Baugebiet umgesetzt werden sollen. Im Rahmen
der Netzwerkarbeit des KEEN E6 (Kommunalen Energie Effizienz Netzwerk) hat sich
die Verwaltung mit dieser Fragestellung beschäftigt. Nach den aktuell gültigen
gesetzlichen Vorgaben sind Mindeststandards (KfW Standards, EnEV, GEG) für den
Einsatz von alternativen Energiequellen vorgeschrieben.
Wenn
im Baugebiet Tafeläcker II keine besonderen zentralen Vorgaben und Konzepte
umgesetzt werden, dann ist jeder Eigentümer selbst für die Umsetzung beim Bau
dafür verantwortlich. Neben den autarken Möglichkeiten, z.B. Hackschnitzel,
Solar, etc., wird häufig eine Lösung mit einer Luftwärmepumpe bevorzugt
eingesetzt.
Es
wurde die Möglichkeit überprüft das Baugebiet zentral über ein Nahwärmenetz
anzuschließen. Hier wurde mit den Vertretern aus dem Netzwerk, der
Energieagentur und dem Konzessionär für die Gasversorgung (gasuf Unterfranken)
ein Nahwärmenetz konzipiert. Dies basiert auf einer zentralen Gewinnung von
Energie aus alternativen Energien (wie BHKW + Bodenwärme oder Solareinspeisung).
Dabei wurden auch die umliegenden Immobilen (Seniorenheim, Schule, Kindergarten
Sonnenschein, Vereinsheim etc.) mit betrachtet. Eine Vorstellung des Konzeptes
bei den Vertretern der Einrichtung hatte stattgefunden. Eine überzeugende
wirtschaftliche Darstellung einer zentralen Wärmeversorgung war nicht möglich.
Die
große Unbekannte dabei ist die Bereitschaft aller Eigentümer im Baugebiet
mitzumachen, es müsste ein Anschluss- und Benutzungszwang festgesetzt werden.
Um das System wirtschaftlich betreiben zu können müssen die Verbraucher das
Netz auch nutzen.
Es wurden
nun Gespräche mit den beiden Niedernberger Konzessionäre für das Gasnetz
(gasuf) und das Stromnetz (AVG) aufgenommen. Auch mit den Erfahrungen der
Baugebietsentwicklung in Aschaffenburg/Nilkheim (Anwandeweg) und anderen
Projekten haben beide Versorger einen neuen Vorschlag entwickelt das Baugebiet
mit einer nachhaltigen Nahwärmeversorgung zu versorgen. Dieses Konzept wird in
der Gemeinderatsitzung am 22.02.2022 vorgestellt.