Sachverhalt:

Das geplante Bauvorhaben liegt im Bereich des Bebauungsplans „Nördlicher Ortsrand Ostteil“. Die Antragstellerin beabsichtigt die Aufstellung von zwei Tiny Houses.

 

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die zulässige Grundfläche ist der Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Nördlicher Ortsrand Ostteil " beträgt die GRZ 0,4.

 

Die GRZ darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen, Nebenanlagen und sonstigen baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um bis zu 50 % überschritten werden. Die GRZ wird demnach in GRZ I und GRZ II aufgeteilt. Die GRZ I umfasst lediglich die Hauptgebäude (Obergrenze = 0,4), die GRZ II enthält die Grundflächen aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück (Obergrenze 0,4 + 50 % = 0,6).

 

Die GRZ I beträgt laut den Bauunterlagen 0,18; die GRZ II 0,37. Damit werden die Festsetzungen eingehalten.

 

Anzahl der Vollgeschosse

Im Bebauungsplan „Nördlicher Ortsrand Ostteil“ ist die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt. Für das o. g. Grundstück ist geregelt, dass zwingend ein Vollgeschoss errichtet werden muss. Als Vollgeschosse gelten die Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.

 

Das geplante Bauvorhaben soll eingeschossig errichtet werden. Die Anzahl der Vollgeschosse ist somit eingehalten.

 

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im Bebauungsplan „Nördlicher Ortsrand Ostteil“ mit maximal 0,5 festgelegt und wird durch das Bauvorhaben mit einer GFZ von 0,18 eingehalten.

 

Baugrenze

Baugrenzen dürfen von Gebäuden und Gebäudeteilen grundsätzlich nicht überschritten werden. Die Baugrenze wird mit der Errichtung der beiden Tiny Houses eingehalten. Allerdings ist beabsichtigt durch die Aufstellung der beiden Gartenhäuser an der nördlichen und östlichen Grundstücksgrenze die Baugrenze zu überschreiten.

 

Hierfür wurde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt. Im Antrag ist angegeben, dass die maximale Länge der Grenzbebauung nach Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht überschritten wird (max. 9,00 m je Grundstücksgrenze, max. 15,00 m insgesamt, hier: an zwei Grundstücksgrenzen jeweils 4,00 m) und dass hierdurch eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft nicht stattfindet.

 

Die Gemeindeverwaltung sieht keine Probleme in der Überschreitung der Baugrenze durch die Gartenhäuser.

 

Dachneigung, Dachart und Firstrichtung

Die Dachneigung darf laut Bebauungsplan zwischen 32° und 42° betragen. Diese wurde beim Tiny House 1 mit 12° unterschritten. Hierfür wurde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt. Begründet ist die Beantragung der Befreiung dadurch, dass Tiny Houses zeitlich begrenzte Bauten sind. Ebenfalls handelt es sich um Fertighäuser deren Dachneigung nicht veränderbar ist. Ausnahmen seien aus diesem Grund zulässig. Die Gemeindeverwaltung sieht keine Probleme in der Überschreitung der Dachneigung. Das Tiny House 2 hält die vorgeschriebene Dachneigung mit 35° ein.

 

Bei beiden Tiny Houses wurde die vorgeschrieben Dachart (Satteldach) eingehalten.

 

Die festgelegte Fristrichtung wird durch das Bauvorhaben nicht eingehalten. Hierfür wurde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt. Als Begründung ist angegeben, dass die zwei Gebäude unter Einhaltung der vorgegebenen Firstrichtung nicht sinnvoll auf dem Grundstück platziert werden können. Durch die Einhaltung würde die qualitative Nutzung des Grundstücks drastisch verringert werden. Ebenfalls ist angegeben, dass es sich um zeitlich begrenzte Bauten handelt. Die Gemeindeverwaltung sieht keine Probleme mit der Erteilung dieser Befreiung.

 

Traufhöhe

Die Traufhöhe gibt den Abstand zwischen der Geländeoberfläche und der Traufe an. Diese ist im Bebauungsplan mit 3,50 m festgesetzt. Die Festsetzung wird mit 3,08 m (Tiny House 1) bzw. 2,69 m (Tiny House 2) eingehalten.

 

Abstandsflächen

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe, von Dächern mit einer Neigung von mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet. Dies ergibt das Maß „H“. Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, aber mindestens 3,00 m.

 

Demnach muss von jeder Seite der beiden Tiny Houses eine Abstandsfläche von 3,00 m eingehalten werden. Diese müssen auf dem Grundstück liegen. Dies ist hier eingehalten.

 

Jedoch dürfen sich Abstandsflächen grundsätzlich nicht überdecken (Art. 6 Abs. 3 BayBO).

 

Der Antragsteller beauftragt die Abweichung von Vorschriften der Bayerischen Bauordnung im Hinblick auf Art. 6 Abs. 3 BayBO. Beim Aufstellen der Tiny Houses überschneiden sich deren Abstandsflächen an zwei Punkten in geringem Umfang. Als Begründung wurde angegeben, dass die Gebäude unter Einhaltung der sonstigen Vorschriften (z. B. Baugrenze) nicht so auf dem Grundstück platziert werden können, dass sich die Abstandsflächen nicht überschneiden. Dadurch würde die qualitative Nutzung des Grundstücks drastisch verringert werden.

 

Die Bauaufsichtsbehörde kann unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen Abweichungen von Anforderungen der Bayerischen Bauordnung zulassen. Diese Abweichungen können im Einvernehmen mit der Gemeinde zugelassen werden. Die Gemeindeverwaltung sieht keine Probleme mit der Überschneidung der Abstandfläche.

 

Die Gartenhäuser sind ohne eigene Abstandsflächen zulässig, da es sich hierbei um Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3,00 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von unter 9,00 m (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO) handelt.

 

Stellplätze

Auf dem Grundstück werden zwei Stellplätze für das Bauvorhaben errichtet. Notwendig sind laut der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge zwei Stellplätze, da es sich um zwei Wohneinheiten bis einschließlich 50 m² Wohnfläche handelt. § 3 Nr. 1 Buchstabe b) der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge der Gemeinde Niedernberg ist damit eingehalten.

 

Nachbarbeteiligung

Die benachbarten Grundstückseigentümer haben dem Bauvorhaben zugestimmt.

 

Befristung

Die Antragstellerin beantragt, nach Rücksprache mit der Gemeindeverwaltung, analog eines gleichgelagerten Falls, die Befristung der Baugenehmigung auf maximal 10 Jahre. Hintergrund ist der städtebauliche Aspekt. Die Tiny Houses fügen sich nicht in die umgebene Bebauung ein, jedoch schafft die Nutzung des Baugrundstücks Wohnraum und nutzt das brachliegende Baugrundstück.

Beschluss:

Der Bau- und Umweltausschuss der Gemeinde Niedernberg erteilt zum o. g. Bauvorhaben und den damit verbundenen Anträgen auf Abweichung von Vorschriften der Bayerischen Bauordnung bzgl.

 

-       Abstandsflächen

 

und Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans bzgl.

 

-       überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze

-       Dachneigung

-       Firstrichtung

 

das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 BauGB.